Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego została wprowadzona do obrotu prawnego ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: Ustawa), przede wszystkim w celu zabezpieczenia interesów prawnych wynajmujących lokale.

Choć pozornie może wydawać się, że nie istnieje wiele różnic pomiędzy „klasyczną” umową najmu a umową najmu okazjonalnego, w rzeczywistości jednak tak nie jest. Umowa najmu okazjonalnego charakteryzuje się bowiem szeregiem odrębnych rozwiązań prawnych, które wynajmujący lokale powinni mieć na uwadze. Przede wszystkim, do umowy najmu okazjonalnego nie znajdują zastosowania najważniejsze przepisy prawne Ustawy gwarantujące najemcom instrumenty ochrony prawnej dotyczące takich sfer jak:

• wypowiadanie stosunku prawnego,
• ograniczenia w podwyższaniu czynszu,
• uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy
• uprawnienia do tymczasowego pomieszczenia.

Umowa najmu okazjonalnego umożliwia zatem szybsze i bardziej skuteczne egzekwowanie swoich praw przez wynajmujących, ze szczególnym uwzględnieniem ułatwienia procedury przeprowadzania eksmisji najemcy, w sytuacji naruszania przez niego postanowień umowy.

W niniejszym artykule podjęliśmy próbę przybliżenia następujących zagadnień prawnych związanych z umową najmu okazjonalnego:

• czym jest umowa najmu okazjonalnego (znana także czasem jako „umowa najmu lokalu mieszkalnego w trybie najmu okazjonalnego”)?
• jaka jest forma zawarcia umowy najmu okazjonalnego?
• kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
• dlaczego umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza interes wynajmującego lepiej niż „tradycyjna” umowa najmu?
• jakie oświadczenia do umowy najmu okazjonalnego zobowiązany jest przedłożyć najemca?
• w jaki sposób wynajmujący może podnieść czynsz najmu?
• jakie rozwiązania prawne przewidują przepisy w zakresie kaucji?
• czy wynajmujący zobowiązany jest do tego, aby zgłosić umowę najmu okazjonalnego Naczelnikowi Urzędu Skarbowego?
• jakie są koszty notarialne związane z umową najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego – co to jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego, zgodnie z art. 19a ust. 1 Ustawy, jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Ustawowa definicja wskazuje zatem, że przedmiotem najmu okazjonalnego jest wyłącznie lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a nie lokal komercyjny, lokal służący do prowadzenia działalności gospodarczej, lokal mający na celu krótkotrwały pobyt osób w celach turystycznych czy wypoczynkowych.

Co więcej, przepis ogranicza krąg wynajmujących w ramach najmu okazjonalnego do osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Działalność ta charakteryzuje się powtarzalnością, zarobkowym charakterem a także zorganizowanym sposobem jej prowadzenia.

• Praktyczny przykład z orzecznictwa: „Wynajmowanie przez właściciela trzech lokali mieszkalnych i zapowiedziany zamiar wydzierżawienia innych lokali w celu ich wynajęcia, stanowi przedsięwzięcie o skali wystarczającej do uznania najmu lokali za działalność gospodarczą, ponieważ taki rozmiar działalności będzie się wiązał z koniecznością zorganizowania aktywności wynajmującego” (wyrok Sądu Najwyższego z 14.2.2013 r., sygn.. akt II CSK 351/12).
• Praktyczny przykład z orzecznictwa: „Wynajmowanie przez osobę fizyczną jednego lokalu mieszkalnego nie powinno być kwalifikowane jako prowadzenie działalności gospodarczej, choćby miało charakter ciągły, ponieważ w aktywności wynajmującego brak wówczas cech pozwalających przyjąć, że jest to „zorganizowana działalność” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 19.2.2016 r., sygn. akt III AUa 1529/15).

Ponadto, ustawa ogranicza czas na jaki może zostać zawarta umowa najmu okazjonalnego do 10 lat, a zatem po 10 latach umowa najmu okazjonalnego nie przekształci się w „umowę najmu okazjonalnego zawartą na czas nieoznaczony”, jak ma to miejsce przy „tradycyjnych” umowach najmu (art. 661 Kodeksu Cywilnego). Ponadto umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta jedynie na czas oznaczony, podczas gdy w przypadku „tradycyjnych” umów najmu, może ona zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. W przypadku zatem, gdy intencją wynajmującego jest zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony, powinien zawrzeć on „tradycyjną” umowę najmu, a nie umowę najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – forma umowy

Ustawa precyzuje, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego musi nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Istotne także, że załączniki do umowy stanowiące jej integralną część, o których mowa poniżej, muszą również przyjąć formę pisemną.

Umowa najmu okazjonalnego – wypowiedzenie umowy przez wynajmującego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia.

Co do zasady wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w wypadkach określonych w umowie. Co więcej, wynajmujący może także wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego zgodnie z Ustawą, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Warto także zwrócić uwagę na uregulowanie zawarte w art. 19d ust. 5 Ustawy. Przewiduje ono, że jeśli najemca utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu zastępczym (patrz niżej), ale w terminie 21 dni od zajścia tej okoliczności nie poinformuje o tym wynajmującego i nie wskaże innego lokalu zastępczego z jednoczesnym przedłożeniem zgody właściciela, wynajmujący może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu – okres wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego wynosi jednak w tej sytuacji 7 dni.

Umowa najmu okazjonalnego – czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

W większości przypadków wypowiedzenie najmu okazjonalnego następuje zatem co do zasady z winy najemcy. Natomiast najemca również uprawniony jest do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.

Przede wszystkim, uprawnienie to przysługuje mu w sytuacji, gdy:

• w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje jednak najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach;
• jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników najemca, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach

Strony mogą także przewidzieć podstawy do wypowiedzenia umowy w treści umowy najmu okazjonalnego, istotne jednak, aby przyczyny te zostały precyzyjnie wskazane.

Najem okazjonalny – zabezpieczenie interesu wynajmującego

Wydaje się, że dla wynajmującego podstawową przyczyną zawarcia umowy najmu okazjonalnego będzie zabezpieczenie swojego interesu prawnego. „Tradycyjna” umowa najmu zakłada bowiem znaczną ochronę interesu prawnego najemcy poprzez ograniczenie możliwości dochodzenia praw przez wynajmującego. W sytuacji, gdy najemca nie uiszcza czynszu najmu za lokal, wynajmujący uprawniony jest do podjęcia kroków prawnych przeciwko najemcy dopiero w sytuacji zadłużenia obejmującego trzy okresy rozliczeniowe (trzy miesiące) oraz miesięcznego okresu wypowiedzenia. Co więcej, wynajmujący nie jest uprawniony do legalnego „usunięcia” najemcy nawet w sytuacji wypowiedzenia umowy najmu; w praktyce następuje to dopiero po wszczęciu i prawomocnym zakończeniu postępowania sądowego. W praktyce może zająć to wiele lat, w trakcie których wynajmujący może zostać pozbawiony dochodu w postaci czynszu najmu, a jego lokal będzie zajmowany przez najemcę. Oczywiście wynajmującemu przysługuje wówczas prawo do późniejszej sądowej egzekucja należności z tytułu odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu jednak w wielu przypadkach stanowi to uregulowanie iluzoryczne.

Umowa najmu okazjonalnego zakłada uproszczoną procedurę egzekucji. Wynajmujący nie jest bowiem zobowiązany do tego, aby wnieść do sądu pozew o eksmisję i co do zasady przez wiele lat oczekiwać na werdykt sądu. Procedura uproszczonej egzekucji opiera się na złożeniu przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji, które stanowi załącznik do umowy najmu okazjonalnego. W sytuacji, gdy umowa najmu okazjonalnego zostanie wypowiedziana na przykład z uwagi na nieopłacanie czynszu przez najemcę, wynajmujący musi jedynie wezwać najemcę do opuszczenia lokalu. Jeśli najemca nadal uporczywie zajmuje lokal, właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie złożone przez najemcę. Cały proces trwa około 1 – 4 tygodnie. Następnie wynajmujący może skierować  się do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przeciwko najemcy mającego na celu wyeksmitowanie go z lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego – oświadczenia najemcy

Jak zostało wskazane w poprzednim paragrafie, aby wynajmujący mógł posłużyć się procedurą uproszczonej eksmisji, konieczne jest złożenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę. Oświadczenie to jest jednym z trzech oświadczeń, które należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 2 Ustawy do umowy najmu okazjonalnego lokalu, załącza się w szczególności następujące oświadczenia najemcy:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Warto zwrócić uwagę, że aby skutecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalne, niezbędne jest dołączenie wszystkich trzech oświadczeń. W przeciwnym razie, nawet w przypadku gdy dokument spełnia wszystkie inne warunki wymienione w przepisach ustawy o ochronie praw

lokatorów a dotyczące takiej umowy, lecz nie zawiera oświadczeń, nie będzie stanowił on umowy najmu okazjonalnego, lecz „tradycyjną” umowę najmu.

• Praktyczny przykład z orzecznictwa: „Niezrealizowanie przez strony umowy najmu okazjonalnego szczególnych obowiązków przewidzianych w ustawie i charakterystycznych dla tego rodzaju najmu ( jak złożenie przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji czy zgłoszenie zawarcia umowy przez wynajmującego w urzędzie skarbowym ) spowoduje, że najem ten będzie miał ograniczona skuteczność, natomiast nie zmieni się jego charakter w tym sensie, że w dalszym ciągu będzie to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony” (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt XV Ca 217/14).

Najem okazjonalny – podwyższenie czynszu najmu

Artykuł 19c ust. 1 Ustawy stanowi, że z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Wydaje się zatem, że strony mogą w sposób odmienny uregulować kwestię opłat, które pobiera wynajmujący, a także uzgodnić, że wynajmującemu należne będą także inne opłaty niż czynsz, na przykład opłaty za media, odbiór odpadów, ścieków, itd.

W przeciwieństwie do „tradycyjnej” umowy najmu, strony mogą także uzgodnić dowolny sposób dokonywania zmian (podwyżek) czynszu najmu, na przykład poprzez wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej. Zgodnie bowiem z art. 19c ust. 2 Ustawy, właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Podwyższenie czynszu najmu okazjonalnego jest zatem możliwe, a cytowaneg powyżej uregulowanie to stanowi kolejny argument, dla którego umowa najmu okazjonalnego jest częstym mechanizmem prawnym wybieranym przez właścicieli nieruchomości.

Umowa najmu okazjonalnego – zabezpieczenie w postaci kaucji 

Kaucja stanowi powszechne zabezpieczenie należytego wykonania umowy najmu przez najemcę. W porównaniu do „klasycznej” umowy najmu, Ustawa wprowadza także korzystne rozwiązania dla wynajmującego. Zgodnie z art. 19a ust. 4 Ustawy zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Wynajmujący powinien jednak mieć na uwadze, że wysokość kaucji nie może zostać przyjęta w sposób dowolny, z uwagi na to, że nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Na podstawie art. 19a ust. 5 Ustawy,  kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela z tytułu najmu okazjonalnego, przez które należy rozumieć przede wszystkim: czynsz najmu, a w przypadku posłużenia się przez wynajmującego oświadczeniem o poddaniu się egzekucji – koszty postępowania sądowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, koszty przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez komornika oraz wydatki poniesione podczas wykonywania eksmisji.

Najem okazjonalny – obowiązek zgłoszenia umowy najmu lokalu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego

Wynajmujący powinien także pamiętać, że zgodnie z art. 19b ust. 1 Umowy zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Warto zwrócić uwagę na dominujące stanowisko piśmiennictwa, że w sytuacji niezgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Naczelnika Urzędu Skarbowego, umowa nie będzie kwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, lecz „tradycyjna” umowa najmu. Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu stanowi zatem nie tylko obowiązek wobec Naczelnika Urzędu Skarbowego, lecz niejako przesądza o charakterze umowy najmu okazjonalnego.

Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego? Obecnie nie istnieje żaden „urzędowy” druk czy formularz na zgłoszenie najmu, zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego nie jest jednak skomplikowane. Rekomendujemy złożenie wniosku uwzględniającego następujące informacjie

• dane najemcy;
• dane wynajmującego;
• data zawarcia umowy najmu okazjonalnego;
• data wydania lokalu najemcy;
• dokładny adres lokalu;

Wniosek powinien zostać także własnoręcznie podpisany przez składającego wniosek (wynajmującego).

Umowa najmu okazjonalnego – koszty notarialne

Złożenie oświadczeń, o których powyżej wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów notarialnych, około 400 zł. Ustawa nie reguluje tego, kto zobowiązany jest do poniesienia kosztów, dlatego też strony umowy mogą ustalić to w dowolny sposób. Wydaje się zatem, że koszt umowy najmu okazjonalnego jest stosunkowo niewielki w porównania do bezpieczeństwa prawnego wobec wynajmującego.

Podsumowanie

W artykule podjęliśmy próbę przedstawienia podstawowych cech umowy najmu okazjonalnego oraz jej przewag dla wynajmującego nad „tradycyjną” umową najmu. Staraliśmy się wykazać, że w wielu przypadkach dla wynajmującego korzystne będzie zawarcie umowy najmu okazjonalnego z uwagi na szereg odrębnych rozwiązań prawnych, których celem jest zabezpieczenie interesu prawnego właściciela nieruchomości.

W przypadku, gdyby po lekturze artykułu pojawiły się dodatkowe pytania dotyczące powyższych kwestii, zapraszamy do kontaktu. Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez wynajmującego często wiąże się także z koniecznością złożenia pozwu przeciwko (byłemu) najemcy. Jeżeli potrzebujesz pomocy w tym zakresie, skontaktuj się z nami.

Mateusz Radomyski

Adwokat przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie, absolwent studiów prawniczych LLB na Coventry University w Wielkiej Brytanii (dyplom z wyróżnieniem) oraz studiów LL.M. w obszarze międzynarodowego prawa gospodarczego na Vrije Universiteit Amsterdam w Holandii (dyplom cum laude). Ponadto ukończył studia podyplomowe w zakresie prawa konkurencji na Instytucie Nauk Prawnych Polskiej Akademii Nauk. Czytaj więcej ...