Audyt prawny nieruchomości

Home > Audyt prawny nieruchomości

Kancelaria Prawna Capital Legal

Audyt prawny nieruchomości

Audyt prawny nieruchomości (due diligence) to jedna z usług świadczonych przez Kancelarię Prawną Capital Legal. Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce od wielu lat cieszą się powodzeniem inwestorów. W samym 2023 roku wartość transakcji wyniosła ponad 2 mld Euro. Globalne trendy makroekonomiczne i perspektywy gospodarcze Polski zakładają intensyfikację transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, szczególnie w sektorze magazynowym i przemysłowo-logistycznym sprofilowanym do obsługi e-commerce. Poza rynkiem magazynowym, rośnie również podaż mieszkań na wynajem instytucjonalny, mniejszych obiektów i parków handlowych.

Nasza oferta

Kancelaria due diligence nieruchomości

Z uwagi na wysokie ceny transakcyjne nieruchomości komercyjnych, liczone w milionach złotych, każda transakcja na rynku nieruchomości komercyjnych powinna zostać jednak poprzedzona wielopłaszczyznowym audytem nieruchomości (zwanym również due diligence nieruchomości). Analiza stanu prawnego nieruchomości jest procesem mającym na celu zebranie i zweryfikowanie szeregu informacji dotyczących nieruchomości w celu identyfikacji potencjalnych ryzyk związanych z nabyciem nieruchomości oraz wskazaniem możliwości ich minimalizacji lub usunięcia.

Dzięki naszym usługom w zakresie due diligence nieruchomości, możesz mieć pewność, że każdy aspekt Twojej inwestycji zostanie dokładnie zweryfikowany, a Ty unikniesz niespodzianek prawnych.

Nasza ocena obejmuje kompleksową analizę prawną, dzięki czemu zyskujesz pełny obraz stanu nieruchomości. Sprawdzimy między innymi tytuł prawny do nieruchomości, zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące umowy najmu, oraz przeprowadzimy szczegółową weryfikację dokumentacji prawnej. Dzięki temu będziesz mógł podjąć świadomą decyzję, minimalizując ryzyko i maksymalizując zyski.

    Formularz kontaktowy

    Badanie stanu prawnego nieruchomości

    Jak możemy Ci pomóc?

    • badanie stanu prawnego nieruchomości – wykonamy kompleksową analizę stanu prawnego nieruchomości, mając na uwadze założenia biznesowe transakcji, rodzaj badanej nieruchomości oraz wszelkie inne wskazane przez Ciebie uwarunkowania gospodarcze i prawne,
    • raport z audytu prawnego nieruchomości – na zakończenie procesu audytu prawnego nieruchomości sporządzimy raport obejmujący zagadnienia prawne, które poddaliśmy analizie oraz wskażemy zidentyfikowane problemy prawne związane z nieruchomością wraz z rekomendacjami jak należy usunąć dany problem prawny i jakie ryzyko prawne niesie on dla inwestora,
    • dokumentacja transakcyjna – sporządzimy dokumentację transakcyjną związaną z transakcją sprzedaży nieruchomości, z uwzględnieniem wyników badania stanu prawnego, mając na uwadze zabezpieczenie Twojego interesu prawnego,
    • negocjacje dotyczące transakcji – możemy również asystować na każdym etapie dotyczącym negocjacji w celu osiągnięcia prawnego konsensusu i sporządzenia optymalnej dokumentacji transakcyjnej,
    • czynności po wykonaniu transakcji – pomożemy także wypełnić wszelkie obowiązki prawne i informacyjne związane z transakcją sprzedaży nieruchomości.

    Badanie stanu prawnego nieruchomości – co podlega weryfikacji w ramach audytu nieruchomości?

    Choć zakres każdego badania prawnego nieruchomości różni się przede wszystkim w zależności od typu nieruchomości będącej przedmiotem badania – inny zakres będzie dotyczył nieruchomości biurowej w centrum miasta a inny centrum logistycznego pod miastem – niektóre obszary prawne powinny zostać zweryfikowane przy każdym audycie nieruchomości. W praktyce badanie stanu prawnego związane jest z podjęciem szeregu czynności analitycznych odnoszących się  między innymi do następujących zagadnień:

    • tytuł prawny sprzedającego do nieruchomości – jednym z podstawowych celów audytu prawnego nieruchomości jest przede wszystkim potwierdzenie czy podmiot zbywający nieruchomość posiada do niej tytuł prawny umożliwiający mu zawarcie umowy z podmiotem nabywającym nieruchomość. Problemy prawne związane z tytułem mogą przykładowo mieć miejsce kiedy domniemany właściciel nieruchomości jest spółką prawa handlowego, która nie uzyskała właściwie udzielonych zgód korporacyjnych. W tym przypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie chroniła nabywcy.
    • badanie księgi wieczystej (prawa roszczenia i ograniczenia) – poza kwestią audytu tytułu prawnego do nieruchomości (dział II księgi wieczystej), należy również dokonać gruntownej weryfikacji pozostałych działów księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Dział III księgi wieczystej może zawierać wpisy dotyczące praw, roszczeń i ograniczeń dotyczących nieruchomości, przykładowo służebności, wzmianek o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, którego przedmiotem jest nieruchomości, roszczeń o przeniesienie własności w umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego lub innych praw osób trzecich. Należy również zwrócić uwagę, że w sytuacji, gdy w dziale III księgi wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy odnoszące się do roszczeń osób trzecich wobec nieruchomości, należy poddać badaniu prawnemu możliwość ich wykreślenia z księgi wieczystej przed zawarciem planowanej transakcji.
    • księga wieczysta (hipoteki) – dział IV księgi wieczystej zawiera informacje o obciążeniach hipotecznych nieruchomości. W sytuacji gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, wówczas to nabywca, a nie zbywca odpowiada za zobowiązania wynikające z hipoteki. Często w toku transakcji nieruchomość jest zwalniana spod obciążeń hipotecznych poprzez zaspokojenie istniejących wierzytelności wierzyciela hipotecznego,
    • ustawowe prawo pierwokupu – często przedmiotem transakcji na rynku nieruchomości jest grunt, który został nabyty od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W tej sytuacji audyt prawny nieruchomości powinien obejmować również weryfikację czy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości, a jeśli tak – kiedy Skarb Państwa lub gmina może z niego skorzystać,
    • wypis i wyrys z ewidencji gruntów – weryfikacja wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów pozwala na potwierdzenie czy treść wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości odpowiada stanowi faktycznemu ujawnionemu w ewidencji. Ponadto, audyt nieruchomości powinien również obejmować analizę jakie grunty składają się na nieruchomości. Przykładowo, w sytuacji gdy są to grunty rolne, niezbędne jest wówczas uzyskanie odpowiedniej zgody od organu administracji publicznej,
    • uwarunkowania planistyczne – jeżeli nieruchomość, którą planuje nabyć inwestor usytuowana jest na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w ramach audytu nieruchomości należy poddać analizie czy planowana inwestycja będzie zgodna z postanowieniami MPZP. Plan warunkuje bowiem na jaki cel może zostać przeznaczona nieruchomość, przykładowo w sytuacji, gdy plan zakłada budowę obiektów przemysłowych, co do zasady nie jest możliwe wybudowanie na tym terenie inwestycji deweloperskiej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeważnie zawiera także inne wymogi, których inwestor musi dotrzymać, przykładowo w zakresie wskaźniki intensywności zabudowy, czy ograniczenia kubatury budynków. W przypadku jednak, gdy dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość nie został uchwalony MPZP, w ramach audytu nieruchomości należy wówczas zweryfikować postanowienia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla danej nieruchomości. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego,
    • dokumentacja prawna dotycząca procesu budowlanego – w sytuacji, gdy inwestor planuje nabyć nieruchomość, która została już zabudowana budynkiem, należy wówczas przede wszystkim uzyskać od sprzedającego komplet dokumentów związanych z procesem budowlanym. W szczególności badaniu prawnemu nieruchomości powinny zostać poddane decyzje administracyjne związane z nieruchomością, takie jak pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie oraz (ewentualne) pozwolenia na rozbiórkę. Ważne również, aby w ramach audytu nieruchomości dokonać weryfikacja czy wszystkie przedstawione dokumenty zostały opatrzone pieczęciami potwierdzającymi ich ostateczność lub wydane zostały postanowienia o ostateczności decyzji,
    • wstąpienie nowego właściciela w stosunek najmu – w sytuacji, gdy inwestor planuje nabyć nieruchomość, w ramach której zostały zawarte umowy najmu (np. biurowiec), co do zasady inwestor wstępuje wówczas w prawa dotychczasowego wynajmującego. W tej sytuacji, przed zawarciem transakcji, w interesie inwestora jest dokonanie audytu umów najmu. W ramach badania należy zweryfikować wszystkie postanowienia umowne, w szczególności w kontekście praw i obowiązków najemców oraz wynajmujących. Należy również potwierdzić między innymi czy umowy zostały zawarte przez upoważnione do tego osoby po stronie najemcy oraz dokonać analizy zabezpieczeń roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań nałożonych na najemcę umową najmu. Powyższe kwestie to tylko część zagadnień podlegających audytowi umów najmu w procesie nabycia nieruchomości.

    Kancelaria Prawna Capital Legal

    Audyt prawny nieruchomości – cel badania

    Zasadniczym celem przeprowadzenia audytu nieruchomości jest przekazanie informacji i dokumentów potencjalnemu nabywcy nieruchomości, dzięki którym będzie mógł on podjąć właściwą decyzję biznesową, między innymi w zakresie tego czy możliwe jest prowadzenie na nieruchomości planowanej inwestycji, czy planowana transakcja jest dla niego opłacalna oraz czy spełnia jego planowane założenia gospodarcze.

    Warto jednak zwrócić uwagę, że z punktu widzenia inwestora celem audytu nieruchomości nie zawsze musi być definitywne przesądzenie czy powinien zawierać transakcję czy nie. Wnioski płynące z audytu nieruchomości często doprowadzają bowiem do identyfikacji czynników prawnych, które mogą potencjalnie wpływać na obniżenie ceny nieruchomości w toku negocjacji ze sprzedającym. Istotne jest zatem, aby audyt prawny nieruchomości precyzyjnie identyfikował wszelkie nieprawidłowości i wątpliwości prawne, co może znaleźć bezpośrednie przełożenie na pozycję negocjacyjną nabywcy oraz obniżenie ostatecznej ceny transakcji.

    Dlaczego my

    Audyt nieruchomości – co zyskujesz współpracując z nami?

    Publikacje

    Zobacz nasze ostatnie publikacje

    Zobacz wszystkie publikacje

    FAQ

    Najczęściej zadawane pytania

    Wymagane dokumenty mogą obejmować księgi wieczyste, umowy najmu, umowy dotyczące nieruchomości, raporty techniczne oraz dokumentację dotyczącą wszelkich obciążeń prawnych.

    Czas trwania procesu due diligence może się różnić w zależności od wielkości i złożoności nieruchomości oraz dostępności niezbędnych dokumentów. Standardowo trwa on od kilku tygodni do kilku miesięcy.

    Tak.

    Due diligence nieruchomości komercyjnych często obejmuje bardziej skomplikowane aspekty, takie jak analiza umów najmu, ocena wpływu lokalizacji na biznes oraz weryfikacja zgodności z wymaganiami przemysłowymi lub handlowymi.

    Tak, przeprowadzenie due diligence jest powszechnie uznawane za niezbędny krok w każdej poważnej transakcji nieruchomości komercyjnych, aby zapewnić ochronę inwestora i maksymalizację potencjalnych korzyści.

    Koszty mogą się różnić w zależności od wielkości, lokalizacji i złożoności nieruchomości oraz od zakresu usług świadczonych przez specjalistów. Jednakże koszty te są zazwyczaj uzasadnione przez potencjalne oszczędności i minimalizację ryzyka inwestycyjnego.

    Wyniki due diligence stanowią podstawę do negocjacji warunków transakcji, ale mogą także wpłynąć na finalny wynik oraz wymaganą dokumentację, szczególnie w kontekście wyjaśnień i żądań poprawek przed zawarciem umowy