Strefa wiedzy Capital Legal

Home > Strefa wiedzy > Nieruchomości > Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Powszechną sytuacją jest, że nieruchomość, na której został wybudowany dom lub nieruchomość lokalowa stanowi współwłasność dwóch lub nawet większej liczby osób, którzy są wówczas współwłaścicielami nieruchomości. Istnieje szereg przyczyn prawnych, które mogą powodować ten stan rzeczy, przykładowo nieruchomość mogła zostać odziedziczona przez kilku spadkobierców, nabyta przez kilka osób ze względów finansowych, czy mogło dojść do zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej pomiędzy małżonkami z uwagi na rozwód. Nierzadko jednak sytuacja współwłasności nieruchomość może powodować wiele problemów, a najlepszym rozwiązaniem dla współwłaścicieli jest zniesienie współwłasności domuW praktyce bowiem jedynie pełna i indywidualna własność nieruchomości pozwala na możliwie nieograniczone zarządzanie oraz obrót nieruchomością.

Praktyczne problemy, które mogą powstać w związku ze współwłasnością nieruchomości

Zgodnie z Kodeksem cywilny, istnieją dwa rodzaje współwłasności nieruchomości:

  • współwłasność ułamkowa, tj. sytuacja, gdy współwłaściciele mają ułamkowo określony udział we własności nieruchomości, np. każdemu z dwóch współwłaścicieli przysługuje po 1/2 udziału w nieruchomości,
  • współwłasność łączna, sytuacja, gdy wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie przysługuje własność nieruchomości i jedynie wszyscy współwłaściciele mogą dysponować własnością nieruchomości.

Istotne problemy praktyczne mogą pojawić się w sytuacji istnienia współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, szczególnie kiedy współwłaścicieli jest więcej niż dwóch i nie mogą dojść do porozumienia w zakresie zarządzania nieruchomością lub podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości.

Przykład: Trzy osoby odziedziczyły jako współwłasność nieruchomość, na której został wybudowany dom wymagający podjęcia szeregu prac remontowych. Współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się w zakresie tego, które elementy domu wymagają naprawy i w jaki sposób naprawa powinna zostać wykonana. Współwłaściciele nie są także zgodni, który z nich powinien być odpowiedzialny za znalezienie odpowiedniej ekipy remontowej, jaki dokładnie zakres prac powinien zostać zlecony oraz kto i w jakiej części powinien sfinansować naprawę.

Przykład: Jeden ze współwłaścicieli odmawia regulowania jakichkolwiek opłat związanych z utrzymywaniem nieruchomości.

Przykład: W opinii dwóch ze współwłaścicieli nieruchomości z działki, na której znajduje się dom powinny zostać wycięte drzewa, na co trzeci współwłaściciel nie wyraża zgody. Zgodnie z orzecznictwem sądów, wycięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości jest czynnością wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli (przykładowo: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9.01.2008, sygn. akt II SA/Gl 824/07), a zatem uzyskanie zgody trzeciego właściciela jest również konieczne.

Tryby zniesienia współwłasności

Jak zostało wspomniane we wstępie, remedium na wskazane powyżej przykładowe problemy związane ze współwłasnością może być jej zniesienie, a zatem doprowadzenie do stanu, kiedy własność nieruchomości przysługuje wyłącznie jednemu właścicielowi. Polskie prawo przewiduje dwa tryby zniesienia współwłasności – zniesienie w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami oraz zniesienie na drodze sądowej. Zastosowanie konkretnego trybu zależy przede wszystkim od tego czy współwłaściciele są w stanie zgodnie dojść do porozumienia w zakresie zniesienia współwłasności i warunków, na jakich powinno zostać to osiągnięte.

  • Tryb umowny zniesienia współwłasności

W przypadku braku konfliktu pomiędzy właścicielami, wystarczające będzie zawarcie umowy przed notariuszem. Nieruchomość może wówczas zostać przyznana jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (który po zawarciu umowy stanie się jej jedynym właścicielem) wraz ze zobowiązaniem do spłaty drugiego ze współwłaścicieli. Procedura nie jest skomplikowana, przeważnie wystarczy jedna wizyta u notariusza. Należy pamiętać jednak, że konieczne jest uprzednie ustalenie pomiędzy współwłaścicielami na jakich warunkach powinno dojść do zniesienia współwłasności – notariusz nie zadecyduje w tym zakresie za współwłaścicieli. Istotne również, aby uprzednio przekazać notariuszowi dokumenty związane ze współwłasnością nieruchomość, tj.:

  • dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, tj. podstawy nabycia nieruchomości przez współwłaścicieli (wypis aktu notarialnego, a w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia),
  • odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów dla nieruchomości,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej dla nieruchomości.

Akt notarialny, na podstawie którego dojdzie do zniesienia współwłasności będzie zawierał przede wszystkim precyzyjne określenie:

  • sposobu podziału nieruchomości zgodnie z wolą stron wraz z oświadczeniem o przeniesieniu udziałów jednego współwłaściciela na rzecz drugiego współwłaściciela (który po zawarciu umowy stanie się jedynym właścicielem),
  • sposobu rozliczenia finansowego współwłaścicieli w związku ze zniesieniem współwłasności, na przykład poprzez spłatę jednego ze współwłaścicieli w takiej wysokości jaka jest wartość jego udziałów w nieruchomości. Sposób rozliczenia powinien również wskazywać liczbę rat oraz terminy ich uiszczenia, w sytuacji gdy spłata nie będzie jednorazowa.

Koszt zniesienia współwłasności zależy od wartości nieruchomości i będzie podlegał negocjacjom pomiędzy stronami a notariuszem, z zastrzeżeniem jednak, że taksa notarialna nie może przekroczyć maksymalnej stawki określonej przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

  • Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Nierzadkim przypadkiem jest jednak, że współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia odnośnie tego czy i na jakich warunkach znieść współwłasność. Do najczęstszych przypadków należą okoliczności, gdy każdy współwłaściciel uważa, że to jemu powinna zostać przyznana własność lub że zaproponowana kwota spłaty jest zbyt niska. W tej sytuacji jedynym rozwiązaniem pozostaje żądanie zniesienia współwłasności przez sąd.

Co ważne, procedura zniesienia współwłasności może zostać zainicjowana przez każdego ze współwłaścicieli w zasadzie w każdym czasie trwania współwłasności nieruchomości. Istotne również, że w toku sprawy sądowej dotyczącej zniesienia współwłasności, należy dokonać wszelkich rozliczeń związanych z nakładami poniesionymi na nieruchomość oraz kosztami jej utrzymania, które zostały poniesione. Po tym jak sprawa sądowa dotycząca zniesienia współwłasności zostanie zakończona, dochodzenie tych roszczeń będzie niemożliwe. Z uwagi jednak na obszerność tego zagadnienia, kwestia ta została jedynie zasygnalizowana.

Wskazane poniżej sposoby podziału nie dotyczą również sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych, które zostały uregulowane przez ustawodawcę w odrębny sposób.

Zniesienia współwłasności można dokonać na trzy sposoby.

  • Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez fizyczny podział nieruchomości

W tym trybie sąd podzieli nieruchomość, na przykład na dwie równe działki lub wydzieli w domu (mieszkaniu) samodzielne lokale mieszkalne. Należy jednak zwrócić uwagę, że zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny nie zawsze będzie możliwe. Sąd nie dokona podziału w sytuacji, gdy byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przykład: nieruchomość jest zbyt mała, aby ją podzielić; ze względu na uwarunkowania techniczne, niemożliwe jest podzielenie lokalu na dwa odrębne lokale; zaproponowana do wydzielenia działka po podziale nie miałaby dostępu do drogi publicznej.

Wyjątki od możliwości zniesienia współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości mają charakter ogólny i zostały skonkretyzowane przez orzecznictwo na gruncie konkretnych stanów faktycznych. Tytułem przykładu, zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 listopada 2001 r. (sygn. akt III CKN 1439/00) zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości jest niedopuszczalne, choć fizyczny jej podział byłby możliwy w sytuacji gdy podział nieruchomości doprowadziłby do powstania dwóch działek, z których jedna byłaby znacznie mniej użyteczna i znacznie mniej wartościowa niż drugaZ drugiej strony jednak, należy mieć na uwadze, że sytuacja konfliktowa między współwłaścicielami nie może przemawiać przeciwko fizycznemu podziałowi rzeczy wspólnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2009 r., sygn. V CSK 311/08).

  • Przyznanie nieruchomości na własność jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (bądź kilku z nich) ze zobowiązaniem do spłaty na rzecz pozostałych

Rozwiązanie to przypomina umowny tryb zniesienia współwłasności, z zastrzeżeniem jednak, że w tym przypadku wartość nieruchomości zostanie ustalona przez biegłego sądowego, a nie przez strony. W sytuacji braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami, któremu z nich nieruchomość powinna zostać przyznana na własność, to sąd decyduje który z nich ją otrzyma. Na podstawie analizy orzecznictwa sądowego dotyczącego tej kwestii, istnieje szereg argumentów związanych ze stanem faktycznym konkretnego przypadku, które będą brane pod uwagę przez sąd, aby to rozstrzygnąć. Do przykładowych okoliczności należą: zainteresowanie i przywiązanie do nieruchomości, zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością, sytuacja rodzinna i majątkowa (możliwość spłaty) stron, posiadanie innych nieruchomości przez współwłaścicieli, wartości nakładów poczynionych na nieruchomość, bieżące utrzymywanie nieruchomości.

Przykład: Sąd Okręgowego w Nowym Sączu w wyroku z dnia 24 maja 2016, sygn. akt III Ca 172/16, Sąd orzekł, że deklarowane przywiązanie strony do nieruchomości ocenić trzeba jako budzące istotne wątpliwości, w sytuacji, gdy współwłaściciel od szeregu lat zamieszkuje wraz ze swą rodziną w innym mieście, gdzie zajmował mieszkanie stanowiące współwłasność jego małżonki.

Ponadto w toku postępowania, stronie która otrzyma nieruchomość na własność, sąd wyznaczy termin i wysokość należności do spłaty. Sąd może rozłożyć należność na raty, a okres spłaty może zostać wyznaczony nawet na 10 lat.

Sprzedaż współwłasności nieruchomości

Sąd może również znieść współwłasność poprzez egzekucyjną sprzedaż, a następnie podział uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli. W tej sytuacji środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną podzielone stosownie do wielkości udziałów. Omawiany tryb  znajdzie zastosowanie w przypadku złożenia przez wszystkich współwłaścicieli zgodnego wniosku o zniesienie współwłasności w tym trybie lub w sytuacji, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a okoliczności sprawy przemawiają za takim rozstrzygnięciem. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 listopada 1998 r., sygn. akt II CKN 347/98, orzekł także, że sąd powinien zasądzić sprzedaż nieruchomości, jeżeli przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu własności rzeczy. W innym rozstrzygnięciu (postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00) sąd uznał, że współwłasność nieruchomości sprzedaż, gdy osoba która ubiega się o przyznanie jej nieruchomości nie byłaby w stanie ponieść ciężaru spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Należy jednak zwrócić uwagę, że co do zasady, jest to najmniej opłacalny dla współwłaścicieli sposób zniesienia współwłasności nieruchomości. Wynika to przede wszystkim z  konieczności poniesienia przez współwłaścicieli kosztów związanych ze sprzedażą. Przede wszystkim, współwłaściciele poniosą wówczas bowiem nie tylko koszty postępowania sądowego, lecz także koszty postępowania prowadzonego przez komornika, który z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości będzie uprawniony do pobrania wynagrodzenia.

Komentarz Capital Legal

Jak zostało wskazane w niniejszym artykule, współwłasność nieruchomości może być problematyczna nie tylko ze względu na konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać nieruchomość, lecz również w wielu sytuacjach dotyczących zarządu nieruchomością. Jedynym praktycznym rozwiązaniem sytuacji może wówczas okazać się zniesienie współwłasności nieruchomości. Współwłasność może zostać zniesiona zarówno w trybie umownym, jak i na drodze sądowej. Jeżeli współwłaściciele dojdą do porozumienia w zakresie konieczności samego zniesienia współwłasności jak i warunków na jakich współwłasność ma zostać zniesiona, najefektywniejszą opcją będzie wówczas posłużenie się trybem umownym. W przypadku jednak braku porozumienia między współwłaścicielami co do warunków zniesienia współwłasności konieczne będzie skorzystanie z trybu sądowego. W postępowaniu sądowym współwłasność nieruchomości może zostać zniesiona na trzy sposoby: poprzez jej podział, przyznanie nieruchomości jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli oraz poprzez jej sprzedaż i podział wynagrodzenia pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli.

Potrzebujesz pomocy?

Jeżeli masz problem ze współwłasnością nieruchomości i chciałbyś ją znieść, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Pomożemy wypracować najlepsze dla Ciebie rozwiązanie.

Udostępnij

Inne artykuły

Przeczytaj również

Upadłość konsumencka – nowe zasady

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości jest często ostatnią możliwością, jaka…

Więcej

Przetwarzanie danych osobowych – czy zgoda jest zawsze potrzebna?

Wiedza na temat ochrony danych osobowych staje się coraz bardziej…

Więcej

Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych – kolejny obowiązek...

Najpóźniej do 13 kwietnia 2020 roku każdy przedsiębiorca prowadzący działalność…

Więcej

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Strona www.capitallegal.pl używa plików cookies w celach określonych w Polityce plików cookies ,w szczególności w celu zapewnienia prawidłowego działania i dostosowania wyglądu strony do indywidualnych preferencji użytkowników. Naciśnij „Akceptuję”, jeżeli zgadasz się na użycie plików cookies do celów opisanych w Polityce plików cookies . Jeśli nie wyrażasz zgody na używanie plików cookies należy je wyłączyć w ustawieniach Twojej przeglądarki. Wyłączenie plików cookies może jednak spowodować trudności w korzystaniu ze strony.
AKCEPTUJĘ