Strefa wiedzy Capital Legal

Home > Strefa wiedzy > Nieruchomości > Pozostawienie przez najemcę rzeczy w najmowanym lokalu użytkowym, a zaległości najemcy

Pozostawienie przez najemcę rzeczy w najmowanym lokalu użytkowym, a zaległości najemcy

Często zdarza się, że najemca wynajmujący lokal użytkowy (biuro, punkt usługowy, punkt handlowy) nie tylko przestanie uiszczać czynsz najmu, ale także opuści lokal pozostawiając w nim swoje rzeczy. Co powinien zrobić wynajmujący w sytuacji, gdy rzeczy pozostawione przez najemcę przedstawiają wartość handlową? Czy zgodnie z prawem istnieje możliwość „zajęcia” pozostawionych przez najemcę rzeczy, a jeśli tak, jakie warunki powinny być spełnione i co następnie należy zrobić z „zajętymi” rzeczami?

Art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że aby zabezpieczyć płatność czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo tak zwanego „ustawowego zastawu” na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wniesione do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Na wstępie należy zwrócić uwagę, że omawiany środek prawny wynika z samego Kodeksu cywilnego, a zatem przysługuje niezależnie od innych zabezpieczeń, które mogły zostać ustanowione w celu zabezpieczenia umowy najmu (kaucja opisana w tym artykule, gwarancja bankowa opisana w tym artykule, oświadczenie o poddaniu się dobrowolnej egzekucji opisane w tym artykule, itd.).

Co jednak w praktyce dla wynajmującego oznacza powyższy przepis i w jakich sytuacjach można go zastosować?

Jakie należności najemcy zabezpiecza przepis?

Przede wszystkim, aby skorzystać z mechanizmu, musi istnieć zadłużenie najemcy z tytułu umowy najmu, bez względu na kwotę zadłużenia. Zadłużenie może oczywiście obejmować sam czynsz jako podstawowe świadczenie wynikające z umowy najmu, ale poza zadłużeniem z tytułu czynszu najmu, przepis posługuje się również terminem „świadczenia dodatkowe”. Co należy przez to rozumieć, mając na uwadze, że ustawodawca nie sprecyzował tego pojęcia w przepisie? Przyjmuje się, że zastaw ustawowy zabezpiecza również spełnienie następujących świadczeń, do których płatności najemca jest zobowiązany na rzecz wynajmującego:

  • opłaty eksploatacyjne za media w lokalu (woda, elektryczność, gaz, wywóz odpadów, antena zbiorcza, itd.), z zastrzeżeniem, że najemca nie zawarł odrębnych umów na ich dostawę z przedsiębiorcami przesyłowymi, tylko zobowiązany jest do ich uiszczania na rzecz wynajmującego,

  • pozostałe opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z budynku (opłata za ochronę, sprzątanie obiektu, oświetlenie używanych wspólnie części budynków wielolokalowych, itd.,

  • należności z tytułu realizowanych za najemcę przez wynajmującego drobnych napraw, które obciążają co do zasady najemcę,

  • płatność odsetek od wszystkich kwot należnych wynajmującemu od najemcy (czyli czynszu najmu i świadczeń dodatkowych),

  • koszty postępowania sądowego, w razie dochodzenia roszczeń przez wynajmującego na drodze sądowej.

Przepis nie zabezpiecza zatem pozostałych wierzytelności wynajmującego ze stosunku najmu, np. roszczeń odszkodowawczych, czy zapłaty kar umownych, co nie wyklucza jednak dochodzenia przez wynajmującego powyższych roszczeń posługując się innymi zabezpieczeniami.

Za jaki okres najemca musi zalegać z płatnościami, aby wynajmujący mógł posłużyć się zastawem?

Prawo zastawu zabezpiecza jedynie świadczenia opisane w pkt 1) powyżej, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Przez „zaleganie” należy rozumieć zwykłe opóźnienie w zapłacie. Prawo zastawu nie obejmuje zatem należności, które są wymagalne ponad rok. W przypadku zaległości najemcy, zasadne wydaje się zatem możliwie szybkie podjęcie kroków prawnych, tak aby ustawowe prawo zastawu wykorzystać możliwie efektywnie.

Co może być przedmiotem zastawu w wynajmowanym lokalu?

Przedmiotem zastawu mogą być wyłącznie rzeczy ruchome w wynajmowanym lokalu, a zatem wszelkie przedmioty przedstawiające wartość majątkową. W przypadku najmu lokalu biurowego, rzeczami ruchomymi, które najemcy mogą zostawić w lokalu będą przeważnie: komputery, drukarki, skanery, meble biurowe, itd. W sytuacji, gdy najemca wynajmuje lokal biurowy wraz z miejscem parkingowym, zajęciu może podlegać również pojazd, jako rzecz „wniesiona” do przedmiotu najmu, a konkretnie na miejsce parkingowe będące częścią składową przedmiotu najmu. W sytuacji wynajmowania powierzchni handlowo-usługowej w centrum handlowym, nawet w sytuacji jeżeli rzeczy znajdują się na powierzchni, która nie została wydzielona nietrwałymi przegrodami, wynajmujący również może posłużyć się zastawem pozostawionych rzeczy.

Zastaw obejmuje wyłącznie rzeczy znajdujące się w przedmiocie najmu, których najemca jest właścicielem, czyli w sytuacji jeżeli najemca dzierżawi kserokopiarkę od firmy zewnętrznej, nie będzie podlegała ona zajęciu. W przypadku, gdy najemca jest współwłaścicielem rzeczy – zastaw rozciąga się jedynie na udział najemcy we współwłasności.

Co ważne, bez znaczenia pozostaje wartość rzeczy ruchomych, które zostały wniesione do przedmiotu najmu, a zatem mogą zostać zajęte rzeczy zarówno przedstawiające wartość minimalną jak i wspomniane powyżej pojazdy, maszyny, przedmioty kolekcjonerskie, itd. Nie jest istotne również, że ogólna wartość ekonomiczna danej rzeczy znacznie przewyższa roszczenie wynajmującego, a zatem w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością kwoty 10.000 zł, a wynajmujący zajmie przedmioty mające szacunkową wartość 200.000 zł, będzie to skuteczne i zgodne z prawem.

Należy zwrócić jednak uwagę, że realnym niebezpieczeństwem dla wynajmującego może być wygaśnięcie zastawu ustawowego na skutek usunięcia rzeczy przez najemcę z lokalu. W sytuacji zalegania z czynszem, najemca może wynieść rzeczy z przedmiotu najmu, nie informując o tym wynajmującego, który straci wówczas zabezpieczenie. Istotne jest zatem, aby wynajmujący jak najszybciej podjął kroki mające na celu posłużenie się zastawem rzeczy w wynajmowanym lokalu.

Czy wynajmujący może przenieść rzeczy objęte zastawem (do innego pomieszczenia, do magazynu)?

Treść przepisów regulujących zastaw nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wynajmujący może przenieść / usunąć z lokalu rzeczy, np. do innego pomieszczenia, czy do magazynu. Przepis stanowi, że prawo zastawu przysługuje wynajmującemu na rzeczach „wniesionych do przedmiotu najmu”, co więcej, art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

Wydaje się jednak, że aby odpowiedzieć na powyższe pytanie, należy przede wszystkim wyjść z celu przepisu, który ma na celu polepszenie sytuacji prawnej wynajmującego sytuacji nieuregulowania należności przez najemcę. Wątpliwości interpretacyjne przepisu powinny być zatem tłumaczone na korzyść wierzyciela jako tego, którego ma zabezpieczać mechanizm prawny. Ponadto, wykorzystanie zastawu może być w praktyce dla wynajmującego jedyną możliwą opcją zaspokojenia roszczeń wynajmującego, przede wszystkim w sytuacji, gdy najemca nie dysponuje żadnym innym majątkiem lub majątek ukrywa, co również moim zdaniem przemawia za możliwością przeniesienia rzeczy w wynajmowanym lokalu.

Co więcej, przeniesienie rzeczy wydaje się ekonomicznie uzasadnione w sytuacji, gdy przedmioty znajdują się w lokalu, który wynajmujący (po opuszczeniu go przez dotychczasowego najemcę) chce dostosować do nowego najemcy, a następnie wynająć. Oczywistym jest, że z punktu widzenia wynajmującego niewynajęty lokal generuje bowiem straty, a zatem rzeczy w wynajmowanym lokalu powinny zostać przeniesione do innego pomieszczenia w celu wynajęcia lokalu innemu najemcy.

Zajęte powyżej stanowisko potwierdza orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt IV CSK 141/15, w którym Sąd orzekł, że przy dokonywaniu wykładni art. 671 § 1 KC dotyczącego wygaśnięcia tego prawa zastawu trzeba uwzględniać, że prawo to zostało pomyślane jako instrument zabezpieczający interes wynajmującego. Stąd też przeniesienie przez niego rzeczy z wynajmowanego lokalu do innego pomieszczenia nie powinno – co do zasady – skutkować wygaśnięciem tego prawa.

Jakie kroki prawne należy podjąć po zajęciu rzeczy pozostawionych przez najemcę w wynajmowanym lokalu?

Zgodnie z przepisami, zaspokojenie wynajmującego z rzeczy, które zostały zajęte zastawem następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Powyższe oznacza, że wynajmujący chcąc uzyskać zaspokojenie należności z przedmiotu zastawu, powinien podjąć kroki mające na celu uzyskanie tytułu egzekucyjnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Wynajmujący zatem automatycznie nie „przejmuje na własność” zajętych rzeczy najemcy, lecz musi w celu uzyskania zaspokojenia wszcząć postępowanie sądowe. Dopiero z kwoty pochodzącej ze sprzedaży zajętych ruchomości, nastąpi zaspokojenie wierzytelności wynajmującego. Istnieje jednak również inna możliwość – najemca i wynajmujący mogą zawrzeć umowę przewidującą przejęcie przez wynajmującego przedmiotu zastawu na własność, bądź też inny pozaegzekucyjny sposób jego zaspokojenia.

Co zrobić z rzeczami pozostawionymi przez najemcę?

Z naszego doświadczenia wynika, że nie każdy wynajmujący jest świadomy ustawowo przysługującego mu prawa ustawowego zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. W przypadku jednak, gdy najemca pozostawi w najmowanym lokalu rzeczy mogące przedstawiać wartość rynkową, wynajmujący powinien posłużyć się prawem zastawu. Wynajmujący powinien jednak pamiętać, że prawo zastawu zabezpiecza płatności, do których zobowiązany jest najemca, a z którymi najemca zalega, nie dłużej niż rok, dlatego w przypadku zadłużenia rekomendowane jest jak najszybsze podjęcie kroków prawnych.

Potrzebujesz pomocy?

Jeżeli chciałbyś posłużyć się mechanizmem, o którym mowa w niniejszym artykule, napisz do nas.

Udostępnij

Inne artykuły

Przeczytaj również

Sprzedaż internetowa – czy kupujący przedsiębiorca ma prawo...

Czy firma ma prawo do zwrotu towaru? Konsumenci dokonujący zakupu…

Więcej

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu

Czy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na…

Więcej

Odszkodowanie za wypadek drogowy – jak go skutecznie dochodzić

Jak podaje Komenda Główna Policji, w 2018 r. zgłoszono w…

Więcej

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Strona www.capitallegal.pl używa plików cookies w celach określonych w Polityce plików cookies ,w szczególności w celu zapewnienia prawidłowego działania i dostosowania wyglądu strony do indywidualnych preferencji użytkowników. Naciśnij „Akceptuję”, jeżeli zgadasz się na użycie plików cookies do celów opisanych w Polityce plików cookies . Jeśli nie wyrażasz zgody na używanie plików cookies należy je wyłączyć w ustawieniach Twojej przeglądarki. Wyłączenie plików cookies może jednak spowodować trudności w korzystaniu ze strony.
AKCEPTUJĘ