Niedotrzymanie terminu umowy deweloperskiej przez dewelopera

Niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przez dewelopera stało się w ostatnich latach problemem, który dotyczy szerokiej grupy konsumentów. Zawierając umowę deweloperską, nabywca lokalu przeważnie nie zakłada, że deweloper będzie opóźniał się z realizacją inwestycji i przeniesieniem własności lokalu (domu). Tymczasem coraz częściej dochodzi jednak do sytuacji, gdy deweloperzy nie przenoszą własności lokali w terminach wskazanych w umowach deweloperskich, próbują narzucić nabywcom lokali wydłużenie terminu w drodze aneksów, a swoje opóźnienie tłumaczą epidemią COVID-19, bądź wojną na Ukrainie, i ich skutkami dla budownictwa oraz procedur administracyjnych.

Jeżeli deweloper nie wywiązał się z umowy i przeniósł własność w innym terminie niż przewidziany w umowie, nabywcom lokali przychodzi z pomocą ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwana „ustawą deweloperską”. Ustawa przewiduje kary umowne za niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera. Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy deweloperskiej, jednym z koniecznych elementów treści każdej umowy deweloperskiej jest określenie wysokości kar umownych należnych nabywcy w razie opóźnienia w wykonaniu zobowiązań z umowy przez dewelopera.

Zgodnie z ustawą, deweloper powinien zatem zapłacić na rzecz nabywców lokalu karę umowną co najmniej za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu (domu) w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej. Co więcej, rekompensata od dewelopera na rzecz nabywcy może być również dochodzona w przypadku powstania innych opóźnień, przykładowo, w przedstawieniu lokalu do odbioru w terminie wskazanym w umowie. Zgodnie natomiast z tak zwaną „nową ustawą deweloperską”, która dotyczyć będzie większości obecnie zawieranych umów deweloperskich, jeśli umowa deweloperska nie przewiduje na rzecz nabywcy kar umownych, nabywca ma prawo do żądania rekompensaty w innej formie.

Kara umowna spełnia zatem funkcję specyficznego odszkodowania od dewelopera za opóźnienie, płatnego na rzecz nabywcy w sytuacji opóźnień powstałych po stronie dewelopera, zabezpiecza nabywcę przed skutkami niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Z całą pewnością możliwość dochodzenia kary umownej od dewelopera jest rozwiązaniem pro-konsumenckim i może nieść ze sobą wiele pozytywnych skutków dla nabywców lokali.

 Celem niniejszego artykułu jest wskazanie jakie roszczenia przysługują nabywcy w sytuacji niedotrzymania terminów umowy deweloperskiej przez dewelopera. Ponadto artykuł podejmuje również kwestie tego:

• czy deweloper może powoływać się na epidemię COVID-19 / wojnę na Ukrainie i ich skutki, usprawiedliwiając swoje opóźnienie?
• czy deweloper ma prawo ograniczyć wysokość kar umownych, które mogą być dochodzone przez nabywcę lokalu?
• czy w sytuacji, jeśli w umowie deweloperskiej nie znajdują się postanowienia o karach umownych, nabywca może dochodzić odszkodowania od dewelopera na zasadach ogólnych (zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego)?
• jakie rozwiązania w zakresie kar umownych przewiduje „nowa ustawa deweloperska”?

Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie a epidemia COVID-19 / wojna na Ukrainie

Obecnie wielu deweloperów próbuje powołać się na epidemię COVID-19 / wojnę na Ukrainie jako na okoliczność wyłączającą lub ograniczającą ich odpowiedzialność z tytułu opóźnienia w budowie lokalu, a w konsekwencji roszczenia o zapłatę kar umownych przysługującemu nabywcy lokalu.

Na wstępie należy zwrócić uwagę, że w kontekście kar umownych, ustawa deweloperska posługuje się pojęciem „opóźnienia”, nie zaś „zwłoki”, co ma fundamentalne znaczenie dla oceny kwestii odpowiedzialności dewelopera. Jak wskazuje bowiem art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej, w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 ustawy, nie przeniesienie prawa do lokalu w terminie, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Analogiczne postanowienia znajdują się również w wielu umowach deweloperskich, przykładowo w jednej ze spraw prowadzonych przez kancelarię, w umowie deweloperskiej strony postanowiły, co następuje: „w przypadku opóźnienia Dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia Umowy przewłaszczeniowej, Deweloper zapłaci Nabywcy tytułem kary umownej za każdy dzień opóźnienia, kwotę stanowiącą 0,2% zapłaconej Ceny”.

W konsekwencji w sytuacji, gdy umowa posługuje się sformułowaniem „opóźnienie”, nie są wówczas istotne przyczyny, dla których deweloper nie dotrzymał terminu przeniesienia własności – deweloper odpowiada bowiem zarówno za okoliczności zawinione jak i niezawinione spowodowane epidemią COVID-19 / wojną na Ukrainie. Dopiero bowiem w sytuacji, gdy umowa deweloperska posługuje się sformułowaniem „zwłoka”, deweloper odpowiada wyłącznie za okoliczności zawinione. Wyłączenie odpowiedzialności nie następuje jednak automatycznie – deweloper musi wówczas w toku procesu sądowego oczywiście udowodnić zaistnienie niezależnych od niego okoliczności, które doprowadziły do jego zwłoki w przeniesieniu własności lokalu.

Odpowiedzialność dewelopera może być zatem oparta na zasadzie ryzyka („opóźnienie dewelopera”), wobec czego deweloper odpowiada za wszystkie zdarzenia powodujące niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera (poza okolicznościami spowodowanymi winą nabywcy). Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w doktrynie, przykładowo: „Kara umowna należna jest za opóźnienie, nie zaś za zwłokę. Jeśli do przekroczenia terminu zawarcia umowy przewłaszczającej doszło z powodu okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności (i które nie wynikają z zachowania nabywcy), kara umowna należy się nabywcy.” (tak: J. Pisuliński [w:] Prawo rzeczowe / red. Gniewek Edward. – wyd. 4. – Warszawa: Wydawnictwo C. H. Beck; Instytut Nauk Prawnych PAN, 2020).

W świetle powyższego, można argumentować, że deweloperzy odpowiadają także za ewentualne skutki siły wyższej, a nabywcy lokali są uprawnieni do naliczania deweloperowi kar umownych za opóźnienie spowodowane koronawirusem, jeżeli faktycznie wystąpiło. Oczywiście każda tego typu sytuacja wymaga indywidualnej oceny.

Z doświadczenia kancelarii, wielu deweloperów powołuje się na wystąpienie koronawirusa jako przyczynę opóźnienia jeszcze przed marcem 2020 r. Należy jednak mieć na uwadze, że w przypadku, jeżeli deweloper zobowiązał się do zawarcia umowy przeniesienia własności do marca 2020 r., podczas gdy pierwszy przypadek zarażenia koronawirusem w Polsce miał miejsce w dniu 4 marca 2020 r., nie sposób wówczas uznać, że opóźnienie (czy zwłoka) miały jakikolwiek związek z koronawirusem, a zatem co do zasady argumentacja dewelopera powinn być wadliwa.

Nabywcy lokali konsumenci powinni także mieć na uwadze, że w artykule 6 Kodeksu cywilnego ustawodawca ukształtował podstawową zasadę procesu cywilnego, zgodnie z którą ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W potencjalnym sporze, to na deweloperze ciążyć będzie zobowiązanie do wykazania wpływu COVID-19 bądź wojny na Ukrainie na realizację umowy i niewykonanie zobowiązania w terminie. Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy rzadko kiedy są w stanie wykazać odpowiedni materiał dowodowy.

Abuzywny charakter ograniczenia wysokości kar umownych w umowie deweloperskiej

Niedotrzymanie terminu podpisania aktu notarialnego może zatem mieć miejsce. Należy jednak zadać pytanie – czy nabywca lokalu ograniczony jest do dochodzenia odszkodowania w określonej wysokości? W umowach deweloperskich często zdarza się bowiem, że deweloperzy ograniczają do pewnej wysokości możliwość dochodzenia kar umownych przez nabywców nieruchomości, przykładowo poprzez umieszczenie w umowach następujących klauzul:

„W przypadku opóźnienia Dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia Umowy przeniesienia własności, Deweloper zapłaci Nabywcy tytułem kary umownej za każdy dzień opóźnienia, kwotę stanowiącą 0,014% zapłaconej do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności Ceny, jednakże nie więcej niż 5% Ceny w skali roku.”

„Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty”

Ograniczenie wysokości kar umownych w umowach deweloperskich ma charakter abuzywny (tj. niedozwolonych postanowień umownych), a zatem zgodnie z art. 385¹ § 2 Kodeksu Cywilnego nie wiąże konsumenta, natomiast strony są związane umową deweloperską w pozostałym zakresie. Niezwiązanie nabywcy lokalu ograniczeniem oznacza bezskuteczność danego postanowienia i następuje z mocy prawa (ex lege).

Przedstawione stanowisko dotyczące abuzywności nie jest kwestionowane przez sądy i znajduje potwierdzenie w decyzjach wydawanych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, które są następnie zatwierdzane w szeregu wyroków wydawanych przez Sąd Okręgowy w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczących umów deweloperskich, przykładowo:

Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII Amc 12/04:

 Postanowienie umowy deweloperskiej: „Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. l wynosi 0,1 % kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10 % tej kwoty.”

„Również postanowienia umowne określone w § 12 pkt 4 wzorca należy uznać za niedozwolone zgodnie z art. 385¹ pkt 2 k.c., gdyż po pierwsze wyłączają odpowiedzialność pozwanej Spółki wobec konsumenta za zawinione opóźnienie w wykonaniu umowy w wymiarze do 60 dni od terminu odbioru lokalu, a po drugie ograniczają istotnie odpowiedzialność pozwanej Spółki jeżeli opóźnienie to przekroczy 60 dni, gdyż przewiduje zapłacenie przez nią kary umownej w wysokości 0,1% kwoty wpłaconej przez konsumenta ale nie więcej niż 10%, co w przypadku opóźnienia określonego tam przekraczającego 100 dni spowoduje brak konsekwencji finansowych po stronie pozwanej.”

Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII AmC 43/06:

Postanowienie umowy deweloperskiej: „Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w § 5 niniejszej umowy”.

„Na mocy tych postanowień deweloper zastrzegł sobie prawo do jednostronnej zmiany umowy jakim jest termin wydania lokalu bez wskazania jakichkolwiek przyczyn ograniczając jednocześnie odpowiedzialność względem konsumenta za nienależyte wykonanie zobowiązania do wartości 10% wartości lokalu. Postanowienie umowne wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność w takim zakresie jest niedozwolone w rozumieniu art. 385(3) par. 2 kc.”

Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII AmC 98/07:

„Konsument narażony jest, ze względu na nieuzasadnione ograniczenie odpowiedzialności przedsiębiorcy za nieterminowe wykonanie zobowiązania, na lekceważące traktowanie ustalonego terminu wydania lokalu. Konsument jest narażony na ponoszenie konsekwencji ekonomicznych wynikających z konieczności dostosowania własnej sytuacji życiowej czy finansowej. Przedsiębiorca, mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej do wysokości 3% ceny, może nie narażając się na dalsze negatywne konsekwencje przez długi czas nie dotrzymywać terminu wykonania umowy. Przesunięcie terminu naraża konsumenta na koszty, niedogodności związane z przesunięciem cyklu zaplanowanych robót, konieczność poszukiwania nowych wykonawców bądź zmianę terminów rozpoczęcia robót.”

 Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII AmC 126/05:

„Wyrównanie szkody powstałej na skutek nienależytego wykonania umowy może być naprawione poprzez zapłatę kary umownej. W takim jednak przypadku żądanie odszkodowania przewyższającego karę umowną możliwe jest tylko wówczas, gdy strony tak postanowiły (art. 484 Kodeksu cywilnego). (…) możliwość dochodzenia przez konsumenta odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej została wyłączona, a zatem konsument pozbawiony został prawa do rzeczywistego naprawienia wyrządzonej mu szkody.”

Warto zwrócić również uwagę na stanowisko Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zawierające istotny pogląd dla sprawy dotyczący sprawy o sygn. akt IX C 1625/18 zawisłej przed Sądem Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, IX Wydział Cywilny, z dnia 25 lipca 2018r., sygn. akt RPZ-644-66/18/JM:

„Niniejsza sprawa dotyczy stosowania postanowienia umowy deweloperskiej zastrzegającego karę umowną na rzecz Powodów (konsumentów), której wysokość jest ograniczona do określonej wartości ceny przedmiotu umowy.” (…) Postanowienie umowne ograniczające odpowiedzialność Pozwanego wobec Powodów spełnia przesłanki uznania go za niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 3851 § 1 i art. 3853 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Ocena jego  abuzywności powinna być przy tym dokonana na dzień zawarcia umowy deweloperskiej. Skutkiem uznania kwestionowanego postanowienia za niedozwolone jest jego bezskuteczność w stosunku do Powodów od momentu zawarcia umowy. Oznacza to, że należna Powodom od Pozwanego kara umowna nie może być ograniczona co do wysokości, jak przewidziano w tym postanowieniu.”

W konsekwencji cytowanych powyżej orzeczeń, wydaję się, że kara umowna należna nabywcom lokalu nie może być ograniczona co do wysokości przez dewelopera

Należy także zadać pytanie – ile deweloper może się spóźniać z przeniesieniem terminu własności lokalu? Z naszego doświadczenia wynika, że opóźnienia sięgają czasem nawet kilkanaście miesięcy. Tym bardziej zatem, w sytuacji tak dalece idącego opóźnienia ograniczenie wysokości kary umownej wydawałoby się nieracjonalne i sprzeczne z zamysłem ustawodawcy.

Brak postanowień o karach umownych w umowie deweloperskiej

Często zdarza się także, że umowy deweloperskie nie zawierają postanowień o karach umownych, które byłyby należne nabywcy lokalu z uwagi na opóźnienie dewelopera. Brak kar umownych w umowie deweloperskiej jest sytuacją sprzeczną z prawem, na co wskazuje art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy. Co więcej, pominięcie w treści umowy deweloperskiej kary umownej należnej nabywcy stanowi delikt dewelopera oraz notariusza, przed którym zawarta została umowa deweloperska. Jego popełnienie – przy założeniu opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości – daje nabywcy możliwość żądania odszkodowania obejmującego utracone korzyści (tak: J. Pisuliński [w:] Prawo rzeczowe / red. Gniewek Edward. – wyd. 4. – Warszawa: Wydawnictwo C. H. Beck; Instytut Nauk Prawnych PAN, 2020). Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w licznych wyrokach sądowych, np. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. I CSK 10/17 lub wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. VII AGa 1959/18.

W sytuacji braku postanowień o karach umownych w umowie deweloperskiej, należy bezwzględnie powiadomić o tym dewelopera i żądać wpisania postanowień do umowy (więcej informacji w zakresie innych postanowień umowy deweloperskiej, które powinny być negocjowane przed zawarciem umowy deweloperskie znajduje się na stronie: https://capitallegal.pl/umowy-deweloperskie/).

Należy jednak zaznaczyć, iż brak zastrzeżenia kar umownych w umowie deweloperskiej, nie pozbawia nabywcy lokalu prawa do dochodzenia odszkodowania od dewelopera na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego. Na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Szkodą wynikłą z opóźnienia / zwłoki dewelopera w przeniesieniu tytułu własności do lokalu mogą być przykładowo:

• koszty czynszu najmu innego lokalu,
• wyższe koszty kredytu, czyli tzw. ubezpieczenie pomostowe za okres pomiędzy planowanym, a rzeczywistym terminem przeniesienia własności,
• koszty związane z przesunięciem terminu rozpoczęcia i realizacji prac remontowych i wykończeniowych w lokalu oraz konieczność poniesienia wyższych kosztów prac, w związku z późniejszym terminem ich wykonania,
• dochodzenie utraconego czynszu za okres opóźnienia w sytuacji, kiedy lokal był nabywany w celach inwestycyjnych (na wynajem),
• koszty magazynowanie ruchomości (np. mebli).

Oczywiście dokładny zakres odszkodowania od dewelopera powinien każdorazowo zostać szczegółowo zweryfikowany przed skierowaniem roszczenia przeciwko deweloperowi.

Brak kar umownych w umowie deweloperskiej – nowa ustawa deweloperska

Co więcej, począwszy od 1 lipca 2022 obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy w wersji z dnia 20 maja 2021, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska (choć przez okres dwóch lat z możliwością przedłużenia mają jednak zastosowanie również przepisy dotychczasowej, uchylonej ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 roku). Zgodnie z art. 39 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, jeśli umowa deweloperska nie przewiduje na rzecz nabywcy kar umownych, nabywca ma prawo do żądania rekompensaty w innej formie. Deweloper jest wówczas zobowiązany do wypłaty nabywcy rekompensaty z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w wysokości która odpowiada odsetkom ustawowym przysługującym deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Brak kar umownych w umowie deweloperskiej nie oznacza zatem, że konsument nie ma możliwości dochodzić odszkodowania od dewelopera. W konsekwencji zatem postanowienie umowy zastrzegające jedynie odsetki będzie prawdopodobnie nieważne.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – podsumowanie

Co zrobić gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy? Przede wszystkim w pierwszej kolejności należy wezwać go do zapłaty, licząc na możliwość polubownego rozwiązania sporu. Jeżeli jednak przedsądowe działania nie przyniosą rezultatu, pozostaje wówczas skierowanie się na drogę sądową.

Dochodzenie odszkodowań od deweloperów w Warszawie i innych częściach Polski to jedna z podstawowych specjalizacji kancelarii. Jeżeli deweloper nie dotrzymał terminów wskazanych w umowie deweloperskiej i potrzebujesz wsparcia w podjęciu kroków prawnych, zapraszam do kontaktu z Kancelarią. Chętnie odpowiem na Twoje pytania, a w razie gdy deweloper nie będzie chciał dobrowolnie uiścić odszkodowania – pomogę w prowadzeniu sporu przeciwko deweloperowi.

Autorem artykułu jest adwokat Mateusz Radomyski

Mateusz Radomyski

Adwokat przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie, absolwent studiów prawniczych LLB na Coventry University w Wielkiej Brytanii (dyplom z wyróżnieniem) oraz studiów LL.M. w obszarze międzynarodowego prawa gospodarczego na Vrije Universiteit Amsterdam w Holandii (dyplom cum laude). Ponadto ukończył studia podyplomowe w zakresie prawa konkurencji na Instytucie Nauk Prawnych Polskiej Akademii Nauk. Czytaj więcej ...